总建筑面积怎么算（建筑房产面积测算基础知识大全）

面积测算基础知识：

房屋面积测算术语：

房屋基本单元：有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。

房屋面积测算：利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。

房屋建筑面积实测算：房屋竣工后，按国家和地方相关规范，对房屋的特征信息进行实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。

中误差：在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根。

限差：在一定观测条件下规定的测量误差的限制。

房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

计算建筑面积应具备的条件：应具备有上盖；应有围护物；层高2.20m以上(含2.20m)；结构牢固，属永久性建筑；可作为人民生产或生活的场所。

房屋套内建筑面积：指成套住宅单个所有权人占有和使用的建筑面积总和，由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

①套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等 空间面积的总和；

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

②房屋套内墙体面积。成套房屋套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

③套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空间面积，不包括以下部分：

a)墙体、柱等构造；

b)窗台与一般门洞口；

c)住宅户内楼板有挑空部分；

d)吊柜；

e)突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道。

产权面积：也称房屋登记面积。产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县级房地产行政主管部门登记确权认定。

共有（公用）建筑面积：建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。应分摊共有建筑面积属于被分摊项。

包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公用）建筑面积。

或者分为：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。

房屋专有建筑面积：建筑物内由单个权利人占有或使用的建筑面积。

房屋专有建筑面积属于承担分摊项。

基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

房屋预测面积：在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未竣工的房屋进行预先测量计算而得出的面积。

备注：

1、房屋预售面积主要用于房地产项目的预售审批与备案，也是房地产开发商与购房人合同约定的面积。

2、预售面积的计算有三种开式，一是由政府主管部门（测绘所）负责计算。二是由发展商自行按相关规定计算。三是委托第三方测绘公司完成。

房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

建筑术语：

钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

钢筋混凝土结构：指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

混合结构：指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

其他结构：指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

自然层：一般指房屋按楼板和地板结构分层的楼层数。

房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高不低于2.20M的计算自然层数；层高在2.20M以上的架空层也计算自然层数。

层高：指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面之间的垂直距离。

室内净高：从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖地面之间的有效空间的垂直距离。

数学关系：净高＝层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

夹层：在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。

架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。

结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。

设备层：建筑物内专为设置暖通空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。

避难层：建筑物高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

功能区：根据房屋的用途而划分的使用范围称为功能区。

公共（消防）通道：建筑物内用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。

眺望间：设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

塔式住宅：以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。

裙房：与高层建筑相连的，建筑高度不超过24m的附属建筑。

核心筒：建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

设备用房：独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。

大堂：具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。

中庭：建筑中贯通多层的室内大厅。

前室：设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

落地窗：窗框与地板直接相连的窗。

永久性顶盖：经规划批准设计的永久使用的顶盖。

连廊：连接建筑之间的走廊。

围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。

围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。

装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

建筑幕墙：由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。

天井：被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光与通风。

变形缝：为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。

雨棚：设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。

门厅：位于建筑物入口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。

棚：由单排柱或多排柱和顶盖构成的室外空间。

跃层式建筑：套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。

房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。

地下室和半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。

住宅进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台（露天平台）：指与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

非封闭阳台：原设计或竣工后不封闭的阳台。

封闭阳台：所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。（北方封闭阳台居多）

备注：阳台和露台的区别是“是否具有永久性顶盖”。

凹阳台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

凸阳台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

走廊：住宅套外使用的水平交通空间。

过道：住宅套内使用的水平交通空间。

柱廊：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。

檐廊：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

备注：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

挑廊：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

备注：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

回廊：曲折环绕的走廊。

架空通廊：架空通廊是指两建筑物之间供行人通行用的空中通道,通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

门廊：是指房屋门前突出的与房屋相连通的具有永久性结构牢固的顶盖和支柱的通道。

门斗：房屋门前有与房屋相连具有永久性结构牢固的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖进出通道。

管道井：建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

挑楼：是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m，按楼房处理。

过街楼：部分跨街道或街道穿过的房屋，称为过街楼。

阁楼：阁楼指位于自然层内，利用坡屋顶下方空间或人字屋架改建、增建，无固定楼梯的楼层，局部层高可能达到2.20m以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。

骑楼：建在道路旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。

地籍相关术语：

居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

居住区用地界限划定规定：

①居住区以道路为界线，属城市干道时，以道路红线为界；属居住区干道时，以道路中心线为界；属公路时，以公路红线为界。

②同其他用地相邻时，以用地边线为界。

③同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时，以障碍物地点边县为界线。

④居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除。

住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

备注：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，居住用地的使用年限70年。

道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

市政公用设施用地：是指城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地，包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。

参照GB50137—2011《城市用地分类与规划建设用地标准》。

其它用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路，道路红线宽度不宜小于20m。在大城市中通常与城市支路同级。

测量平面直角坐标系：以南北方向的纵轴为x轴，自原点向北为正，向南为负；以东西方向的横轴为y轴，自原点向东为正，向西为负；象限按顺时针方向编号。

数学平面直角坐标：以纵轴为y轴，自原点向上为正，向下为负；以横轴为x轴，自原点向右为正，向左为负；象限按逆时针方向编号。

地籍图：是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。

宗地：被权属界址线所封闭的地块。

通常来讲，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相连的几个地块时，则每一个地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分之间的界线时，这种地块称为共用宗地。

当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划分宗地。

大型工矿、企业、机关、学校内的独立核算单位（具有法人代表或已具备有申请法人代表资格的），如商店、邮局、派出所等，应独立划分宗地。

宗地四至：一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。

一般填写四邻的土地所有者或使用者单位和个人名称。若相邻的土地为道路、河流等线状地物或湖泊、山峰等，其四至填写为相关地物的名称。

宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

界址线：宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。

界址点：指宗地权属界线的转折点，即拐点，它是标定宗地权属界线的重要标志。

用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。参见标准：GB/T50280。

建筑红线：是指“城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线”。

①建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，腾出空地为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得修建任何建（构）筑物。

②建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。

③建筑控制线一般有高压控制线、河堤控制线等。

各种指标术语：

建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地规划红色范围内的土地面积）之比，附属建筑物计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

注释：

①该总建筑面积是指地上的建筑面积，地下的建筑面积不计入容积率。

②业内对容积率指标的一般规定：独立别墅的容积率一般不高于0.4，联体别墅（Townhouse）的容积率在0.95之下，多层住宅（7层以下）的最佳容积率应在1.2-1.3之间，小高层（12～13层）的容积率则在2.1之下，高层（18层以上）的容积率一般不高于3.5。

③建筑容积率是评价住宅舒适度的重要指标，应保持一个稳定合理的水平：若容积率太小，则单位住宅成本过高，造成对土地资源的浪费；若容积率太大，则人口密度过大，居住质量下降。

建筑密度：也叫建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。其中基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。其中居住区用地=住宅用地+公建用地+道路用地+公共绿地。建筑面积毛密度，通常也称容积率。

住宅面积净密度：指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。其中住宅用地为住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

建筑密度反映的是一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

①住宅面积净密度，是决定居住区居住密度(住宅面积毛密度或人口毛密度)的重要指标在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。

②GB50180-2018《城市居住区规划设计标准》中规定的住宅面积净密度最大值为：

注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；

2 建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施建筑基底面积与该居住街坊用地面积的比率(％)；

3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的比率(％)。

绿地率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积（项目用地规划红线范围内的土地面积）之比。

1）绿地面积中的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

2）地下车库上盖覆土种绿化部份部份也列入绿地面积中。

面积误差比：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%=（实际面积-预售面积）/预售面积×100%。

注释：公司商品房买卖合同中明确约定的处理面积误差的办法：

一、建筑面积部分：

①差异值在0.6%以内的，双方按合同约定执行

②差异值在0.6%～3%，双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。

③差异值超过3%的，买受人可以选择退还超出3%部分的房价款或退回所购商品房。

二、花园面积：

①差异值在1%以内的，双方按合同约定执行

②差异值在1%～30%，双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。

③差异值超过30%的，买受人可以选择退还超出3%部分的花园价款或退回所购商品房。

相关法律法规：

国家法律：《中华人民共和国测绘法》；部门法规：《房产测绘管理办法》；其它的地方法规。

计算规范：

国标1：《建筑工程建筑面积计算规则》GB/T50353-2013；

国标2：《房产测量规范》 GB/T17986.1-2000

《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建住房[2002]74号文

报建建筑面积计算规则：

1、计算全部或一半建筑面积的范围：

以层高（高度）来衡量面积计算比例：层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。

勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分，以勒脚以上外墙结构外边线计算建筑面积。

多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。

单层及多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m 的部位应计算全面积；净高在1.20m 至2.10m 的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m 时不应计算面积。

多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间。

“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。

地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。

坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的。

建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。

建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。

有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2 计算。

立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。

建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。

设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。

建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。

室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积

高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

2、计算一半建筑面积的范围：

雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算。

有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2 计算。

建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。

有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2 计算。

3、不应计算建筑面积的范围：

建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。

建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

自动扶梯、自动人行道。

独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

坡屋顶内、场馆下空间室内净高不足1.20m 时不应计算面积。

设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

房产面积测算一般规定：

1、房产面积测算的内容：

面积测算系指水平面积测算。

房产面积测算分为房屋面积测算和用地面积测算两类。

房屋面积分为房屋建筑面积、套内面积、产权面积、使用面积、共有建筑面积等。

2、面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。量距以米为单位，取至0.01m,面积以平方米为单位，取至0.01㎡。

使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用手持测距仪测边时，测线应紧贴墙角并保持水平。

在图纸测量时，边长及墙体厚度数据只可依据图纸标注获得。不得用比例尺直接量取，以杜绝观测误差和图纸变形影响。

房屋建筑面积计算规则：

1、计算全部建筑面积的范围：

永外性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。多层房屋系指两层或两层以上的房屋。

单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2m的房屋不能计算建筑面积。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。

夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。

不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不应计算建筑面积。

穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

穿过房屋的通道系指房屋内部的通道。
房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。

门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。

楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；

电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道；

提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井；

垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；

管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯 线等）上下集中通过的井道。

由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。

房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。

房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。

房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。

电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。

斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到2.2m的部位计算房屋建筑面积。

上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m，按楼房处理。

阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。

封闭阳台按其外围水平投影计算面积。

不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。

封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。

属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。

（1）当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。

（2）室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。

走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。

房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

架空通廊，是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。

封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。

地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。

防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。

保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力， 外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。

上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；

门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。

门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是 独立的顶盖，也可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于2.2m。

门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。

门廊和门斗都是进出大门的主要通道。

独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。

无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。

玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算

柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱，以及柱的装饰性部分应除外，不能据以计算房屋的建筑面积。

（1） 这些车棚、货棚的层高不应低于2.2m，低于2.2m的部位，不应计算建筑面积。

（2）独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚架作空层，有围护结构的，按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算。

依坡地建筑的房屋，指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做 架空层的房屋。

吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.2m的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有地板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则可以不计算建筑面积。

有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，未使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。

上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝通称变形缝。

沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相同，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。

因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

走廊：是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。

檐廊：顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊。与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖。顶盖由楼体或挑廊、挑楼底板构成的，底层无柱走廊，也是檐廊。

檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊。

有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于2.2m，才计算建筑面积。

没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于2.2m的，均不宜计算建筑面积。

未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构，且层高不低于2.2m。

围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖，并且与室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

单排柱是指排列成一行的柱。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋，临时房屋，简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

房屋专有部分：

房屋专有建筑面积应是具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。

房屋专有建筑面积在共有面积分摊时应承担分摊面积。

房屋专有部分包括（但不限于）：

（1）居住用房类，如住宅、公寓、别墅等。

（2）商业办公类，如商业、酒店、娱乐、金融、办公、配套用房、配套公建等。

（3）仓储库房类，如车库、仓储、库房等。

（4）工业用房类，如工业用房、车间等。

房屋共有部分：

房屋共有部分指建筑物内除专有部分以外的建筑物部分以及建筑区划内的非市政公用或其他权利人所有的相关公共场所、公用设施、公共用房等。

房屋共有部分按照是否可以分摊划分确定分摊计算内容，只有可分摊部位被分摊；按照使用功能和服务对象划分确定分摊计算流程。

房屋可分摊的共有部分一般包括（但不限于）：

（1）交通通行类。

（2）仅为建筑物内个专有部位服务的共用设备用房类。

（3）公用服务用房类。

（4）建筑物基础结构类。

可以分摊的共有部位：

a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；

b)共有的楼梯间、电梯间；

c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；

d)为本幢服务的公共用房、管理用房；

e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；

f)共有的室外楼梯；

g)共有的地下室、半地下室；

h)套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

分摊的两个重要概念：

幢：量词，可理解为建筑物的一个独立整体。

1、底下裙房，裙房上部为多幢塔楼的建筑，合并为一幢，裙房上部的多幢塔楼，应视作不同的功能区计算分摊系数。

2、地下（含半地下室地上部分＜1.5m）为大型车库相互连通，地上不相通或幢与幢之间以连廊相衔接的，地上各幢按多幢计算。

3、地上（含半地下室地上部分≥1.5m）大型车库或架空层，上部为多幢独立的房屋，按多幢计算。

功能区：建筑物内具有相同使用功能或用途的一类房屋集合，也可以看做是建筑物内接受相同分摊部位的一类房屋集合。功能区可以有若干层组成，也可以由一层，甚至几套、某套房屋组成。

可分摊共有部位的分类与确认：

根据共有建筑面积的使用功能和服务对象，主要可分成四类：
a）全幢共有部位：指为幢服务的共有部位，由整幢进行分摊。

b）功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。
c）功能区共有部位：指专为某一功能区服务的共有部位，由该功能区分摊。例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。
d）层共有部位：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。

如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。更例如只有一个产权主的独立别墅，不用分摊直接求建筑面积。

对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。

不应分摊的共有部位：

a)作为人防工程的建筑面积；

b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；

c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；

d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；

e)用作公共事业的市政建设的建筑物。

共有面积分摊的基本原则：

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

即：有协议按协议，无协议按比例；谁使用谁受益谁分摊；先整体后局部（自上而下）！

房屋共有建筑面积：所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人；分摊后不划分各产权人在共有部位中的权界；一经分摊任何人不得擅自侵犯和改变原使用功能。

共有面积分摊的基本模型：

按相关建筑面积进行共有部位分摊，按下式计算：

δSi=K·Si

K=ΣδSi/ΣSi

式中，K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；ΣδSi为需要分摊的分摊面积总和，㎡；ΣSi为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。

先求分摊系数K，再求分摊面积δSi。

1、单一功能住宅楼共有面积的分摊方法：

第一步：计算整幢住宅楼的总建筑面积S

第二步：计算各套房屋的套内建筑面积Si

第三步：计算整幢住宅楼的共有建筑面积ΣδSi=S-Σsi-不分摊的共有建筑面积

第四步：计算分摊系数K=整幢住宅楼的共有建筑面积ΣδSi/整幢住宅楼的套内面积的总和Σsi

第五步：计算各套房屋分摊的共有建筑面积δSi=K·Si

2、商住楼共有面积的分摊方法：

第一步：按住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积依比例将全幢共有建筑面积（最常见的如全幢外半墙面积）分摊成住宅和商业两部分。

第二步：住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，依照第一种情况所述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。

商业部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，加上各层的共有面积，得到各层总的共有面积。依照第一种情况所述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。

3、多功能综合楼共有面积的分摊方法：

第一步：将全幢房屋共有面积分摊至各功能区

第二步：将功能区间的共有面积分摊值各功能区

第三步：将前两步所得共有面积与功能区共有面积一起进行内部分摊

以此类推，采取由整体到局部的分摊模式直至将所有共有面积分摊至各套（户）。

各套（户）套内建筑面积+各套（户）分摊的共有面积=各套（户）建筑面积

分摊示例：

某楼撞由车库、商业、住宅、办公用房四个功能区组成，建筑面积共34218.55㎡。

各功能区套内建筑面积分别是：车库495.38㎡、商业639.53㎡、住宅25049.23㎡、办公用房163.65㎡。

在各功能区内且单独为本功能区分摊的共有部分面积依次为：16.65㎡、158.00㎡、6609.78㎡、0㎡。

不在该功能区内但单独分摊给该功能区的共有部分面积依次为：0㎡、0㎡、222.11㎡、0㎡。

跨功能区分摊的共有部分面积分别有：全楼共同分摊设备用房、管道井等共有部位面积共745.92㎡；商业、住宅共同分摊的共有部分面积共118.30㎡。

共有面积数据计算表：

其中：

商业所得跨功能区分摊的面积分别为

745.92×（（639.53+158）÷（26347.79+6784.43））=17.96（㎡）

118.30×（（639.53+158）÷（（639.53+158） +（25049.23+6609.78）））=2.91（㎡）

商业共得分摊面积为158+17.96+2.91=178.87（㎡）

则商业部分的分摊系数为178.87÷639.53=0.279690

住宅所得跨功能区分摊的面积分别为：

745.92×（（25049.23+6609.78）÷（26347.79+6784.43））=712.75（㎡）

118.30×（（25049.23+6609.78 ）÷（（639.53+158） +（25049.23+6609.78）））=115.39（㎡）

住宅共得分摊面积为6609.78+222.11+712.75+115.39=7660.03（㎡）

则住宅部分的分摊系数为7660.03÷25049.23=0.305799

车库所得跨功能区分摊的面积分别为

745.92×（（495.38+16.65）÷（26347.79+6784.43））=11.53（㎡）

车库共得分摊面积为16.65+11.53=28.18（㎡）

则车库部分的分摊系数为28.18÷495.38=0.056886

办公用房所得跨功能区分摊的面积分别为

745.92×（163.65 ÷（26347.79+6784.43））=3.68（㎡）

办公用房共得分摊面积为3.68（㎡）

则办公用房部分的分摊系数为3.68÷163.65=0.022487

房产图绘制：

房产分幅平面图：全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘、分户图的基础资料。

房产分丘平面图：绘制房屋产权证附图的基本图。是分幅图的局部图。

房产分户平面图：房屋产权登记发证的依据，通常作为核发房屋所有权证和土地使用证的附图使用。也称分层分户图。

地籍图与宗地图：

地籍图：用来说明和反应地籍调查区域内各宗地的分布、境界、位置和面积，经过土地登记具有法律效益的专业地图。

宗地图：通过实地调查绘制，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点和界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗界址示意线等内容的专业地图。