提前还款房贷划算吗 ？究竟利大弊大？

伴随着多地频繁调整首套房贷利率、房贷进入低利率区间，全国各地出现了提前还房贷的热潮。

为何大家这么热衷于提前还房贷？这样做又是否真的划算？

一、排队到4月，想“提前”好难

2023年春节后，深圳多家国有大行APP的线上提前还房贷的通道已经关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请。某大行客户经理坦言，这个变化是从2022年第四季度开始的，客户需要到网点人工提交申请。

深圳某大行的贷款经理表示，客户提交申请表后，正常情况下， 需要等待3~4个月以上。如果个人还贷的金额较少，速度也可能快一些。

另一家大行则表示，现在申请，预计一季度内能完成提前还贷。有的银行表示，目前新申请提前还款客户需等待7个月左右，相当于下半年才能还贷。而且一些银行，提前还贷还要支付一笔违约金！

提前还钱不是好事吗？为何银行要提高“提前还贷”的门槛呢？

银行的收入主要来自利息，以农业银行为例，利息收入占营收比重达到75%以上。而利息收入中，很大一部分来自房贷业务。数据显示， 2022年国内商品房销售额13.3万亿元，同比减少4.9万亿元。截至2022年9月30日，农行利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期，增幅达到9.24%。2022年的增速不到两年前的一半。

在扎堆提前还款的背景下，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。

二、提前还房贷，初衷是为了降低资金成本

既然提前还房贷困难重重，那大家为什么还是要挤破头去还款呢？

1.近期利率多次下调，每月按揭额前后差距大

2022年LPR（贷款市场报价利率）已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。

截至2023年2月1日，首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段（如 长春首套房贷利率从2023年1月31日开始执行3.8%，首付比例20%）。

我们以贷款总额100万元、30年等额本息的方式计算，按照之前4.65%的利率，每月按揭额为5156.37元；按照新政后3.8%的利率，每月按揭额为4659.57元，两者相差近500元！

在一线城市，中小户型的贷款总额少说也要300万元起，那一个月的按揭额差距就是1500元！一年下来就是18000元！这些钱，自己留着买点儿好吃的、玩点儿好玩的，不香吗？！

2.申请房贷时选择了【等额本息】这个“天坑”，提前还贷去填坑

这些年，面对购房人在选择还款方式时，银行都会力推【等额本息】。原因不外乎其他，主要是当中所产生的利息高，利息总额高于【等额本金】。

（等额本息：是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

等额本金：指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。）

相同年限、相同金额的贷款选择，当其中一种所偿还的利息越多，说明还款人越吃亏！

我自己就是活生生的例子。本人在深圳工作，无奈当时房价起飞，2016年只能选择在惠州大亚湾高位上车。当时在某国有大行办理了一份贷款总额177万元、30年分期、利率4.9%的【等额本息】房贷。

按这种还贷方式，30年我需要还的利息总额约为161.2万元！差不多相当于一套房贷了！

更离谱的是，每月9400元的还款额，其中的7500元都是用来支付利息，只有不到2000元是还了本金！！

这导致我3年下来，还款总额33.84万元，而本金只还了7.5万元！2019年底，房子出手，去银行办理一次性还清房贷，仍需要还169.5万元的本金！！而且，还要再多给一个月的房贷作为违约金！！里外里这3年我给了银行差不多35万元的利息！

我的小钱钱都飞走了

你说，有这么好赚的生意，银行肯定要提高还贷门槛，是不是？

提前还了一部分房贷后，利息将不再按贷款总额计算，而是按提前还款后剩余未还本金来计算。也正是因为如此，提前还贷能减免一定利息。

3.2022年投资理财收益波动较大，房贷和投资理财之间收益倒挂

受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差，甚至跑不赢房贷利率。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

据wind数据，截至2022年12月31日，2022年回报为负的理财产品有3104只，占比23.29%；公募基金亏损面积相对更大，67.08%的基金回报为负。从收益率区间分布来看，大部分理财产品2022年收益率在0--3%（含3%）的区间，共有6382只理财产品2022年收益率在该区间，占比47.89%。

“环保绿”

央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。

三、提前还房贷，利大还是弊大？

我的建议是，要认真算一算提前还房贷是不是划算，那哪种情况比较划算呢？

1.买房的时候，刚好是房贷利率较高的阶段，比如首套或者二套房贷利率超过5.5%，而现在所在城市的房贷利率已经降到4%以下。

2.没有太好的投资理财方式，主要是指投资理财年化收益无法覆盖每年的房贷利息。特别是买理财怕亏钱、炒股怕风险太大、存定期觉得利息太低、而手头又刚好有些存款的家庭。

3.收入波动性大的个人/家庭，在有充裕的资金时选择提前还贷，可以有效降低未来的风险。

4.对于用公积金买房的人，也可以选择提前还贷。公积金一般情况不能提取，如果不提前还贷，放在账户里也取不出来，所以不如支取出来提前还贷，这样也能提高资金的使用效率。

提前还贷，自己一定要先思考清楚呀

而不适合提前还款的情况，已经有业内人士指出：

1.在房贷利率低时贷款买房的人，提前还贷的必要性不大。

2.房贷按揭选择等额本息，还款已到中后期时、利息已支付的差不多了，剩下的主要以本金为主，这时再提前还贷就不划算了。

3. 房贷按揭选择等额本金，还款期已过1/3，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，提前还贷的意义不大。